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アパートでガッチリ節税? 肝心な注意点も詳細解説!その8

 

許される範囲内で税金を減らす、「節税」

 

 

⑧アパートでガッチリ節税?
 肝心な注意点も詳細解説!

 

大手のデベロッパーでも、盛んにピーアールしています。

 

(例)
1億円の銀行ローンで、以前から所有している土地(空き地)にアパートを建築したケースで考えてみます。

 

相続税を計算する場合には、土地の金額を算出(評価)します。
空き地の場合では、減額要素がありませんので、100%の評価となります。

 

しかし、アパートの敷地(※)は、評価が下がります。
※「貸家建付地」といいます。
※減額される割合=借地権割合×借家権割合
※財産評価基本通達26。

 

具体的には、
借地権割合70%、借家権割合30%のケースで、79%評価。

 

つまり、
21%評価額が下がります

 

(効果)
相続財産が少なくなり、相続税が安くなります。

 

なお、
アパートという財産が新たに増えますが、建築価格ではなく評価額となるうえ貸家としての減額(30%)(※)があります。
※財産評価基本通達93。

 

また、
銀行ローンの残高は債務控除(※)できます。
※相続税法13条。

 

◎家賃収入は、不動産所得(※)として所得税等の対象です。
※所得税法26条。

 

しかし、
必要経費として減価償却費や融資の利息を計上できるため、大きな税負担にならないと見込まれます。

 

 

(注)

 

アパートの稼働率が一番の問題です。

 

つまり、
アパートは建てたものの、空き室が多いようでは融資の返済に困ってしまいます。

 

それでは、本末転倒。
相続税の節税どころではなくなります。

 

したがって、
立地条件や経済情勢等の分析が不可欠です。

 

十二分に慎重な検討が必要です。

 

 

〇小規模宅地等の特例の改正・縮小
貸付事業用宅地等として、200㎡まで 50%減額されるという特例(※)があります。
※租税特別措置法69の4。

 

アパートの敷地を貸家建付地評価で減額した後、200㎡まで 50%減額できます。

 

なお、平成30年の税制改正がありました。

 

この改正で、
平成30年4月1日以後の相続から、アパート経営3年以内が除外されました。

 

したがって、
アパート経営を始めて3年超、長生きすることが条件に加わります。

 

この点でも、慎重な判断が求められます。

 

 

行き過ぎた節税にも注意が必要です。

 

極端な「節税」は、危険です。

 

許される範囲内で税金を減らすのがいわゆる「節税」ですが、どこまでが許される範囲内なのか?は、明確な基準がありません。

 

(裁決事例 ~ 平成29年5月23日裁決)
納税者と国税当局の紛争解決機関として、国税不服審判所があります。

 

そこの決定を「裁決」といいますが、平成29年5月23日付裁決で【節税策】が否認されました。

 

節税策の内容は、本件のように、多額の借入金で不動産を購入し不動産の評価と小規模宅地等の特例を組み合わせるというものでした。

 

この事例では、金額が公表されていませんので正確な状況が不明です。

 

公表されている範囲では、節税策の結果相続税がなくなりました。
節税した割合は1/4になり、節税した金額も億円単位だったと予想されます。

 

このため、
「行き過ぎた節税」とされました。

 

どこまでの節税が許されるのか、明確な割合・金額の基準はありませんが、慎重な検討・判断が求められるところです。

 

その意味において、
プロの税理士
(相続税に詳しくて、経験豊富な)
に依頼・相談すべきでしょう。

 

 

➡ 忘れずに受けたい主な特例3つ➡
➡ 注意点と手続きまで! ➡

 

 

➡ 相続税の節税対策「目次」 ➡

 

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